在不动产登记机构设立前，土地使用权相关登记由土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门办理；在建建筑物、建筑物抵押登记由县级以上人民政府建设（房地产）主管部门办理。在不动产统一登记后，上述抵押登记均由各地县级以上不动产登记机构办理。此时，涉及到以下几个问题：
（一）原抵押登记是否需要重新办理
《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。根据上述规定，并不强制要求重新办理登记或更换证书，原他项权证继续有效，如果当事人要求更换证书，登记机构应当接受。在该情况下，是否存在抵押人通过更换证书、变更证书记载事项的方式影响我方抵押权公示效力的风险？由于登记事项以不动产登记簿记载为准，理论上登记机构的统一并不影响不动产登记簿记载事项，即使登记机构在更换证书的过程中出现记载错误，我方可通过申请更正登记的方式予以变更。
（二）关于在建建筑物的追加抵押
根据《物权法》第二百条规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”该条款明确了以建设用地使用权抵押，仅以土地现状抵押，并不当然包含未来土地上形成的在建工程。因此在房地产投融资项目中，在国土部门办理了土地使用权抵押后，当土地上形成在建工程，仍需及时至建设（房地产）部门追加在建工程抵押登记。
在不动产统一登记后，由于登记部门统一，土地使用权、在建工程、房产的权证统一，是否无需再追加办理在建工程抵押登记？答案是否定的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条，“以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记”，可知虽然不动产实现统一登记，但建设用地使用权抵押与在建建筑物抵押仍是两类不同的抵押，均应办理登记手续。因此实践中在已抵押建设用地上形成在建建筑物后，仍应当根据《物权法》及配套规范性文件的规定，及时追加在建建筑物抵押。
（三）关于在建建筑物抵押的范围
（四）关于在建建筑物抵押转为建筑物抵押
根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定，“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”因此实践中在建工程抵押转为现房抵押，根据各地登记机构要求，可能需要先解除在建工程抵押登记后重新办理现房抵押登记，存在抵押空档期。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条第二款，“在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记”。因此在建建筑物竣工，在办理建筑物所有权首次登记时，在建工程抵押登记可直接转化为建筑物抵押登记，无需先解押后重新办理抵押，该条款加大了对抵押权人权益的支持。建议在实践中与当地登记机关核实相关情形，并根据最新规定直接将在建建筑物抵押转化为建筑物抵押，避免风险敞口。
不需要 只是对不动产权的所有权进行一定的限制，有他项权证限制就可以，不需要换证
