去银行申请个人住房贷款，银行的工作人员都会给借款人提供两种主流的还款方式，等额本金和等额本息。很多借款人都比较纠结，不知道自己选择哪种还款方式比较好。房贷等额本息和等额本金哪个划算？等额本金不一定划算！
假设借款人贷款了一百万元，年利率4.9%，分20年偿还。等额本息每月还款6544元，等额本金首月还款8250元，后面逐月递减。等额本息支付的利息总额是57万，等额本金支付的利息总额是49万（尾数不计）。
从利息上来看，等额本息的利息肯定是要比等额本金高的。因此很多借款人会直接认定等额本金比较划算。但是大家不能光看这一点，选择的关键在于房子的收益和贷款利率。
房子的贷款年利率为44.9%，如果借款人认为房子未来5-10年的年均收益能超过4.9%，选择等额本息是比较划算的买卖。如果超不过4.9%，选择等额本金更加合适。
如果不清楚房子未来发展的话，也可以根据自己的资金压力来看。如果资金压力大就选择等额本息，资金压力小就选择等额本金。或者说，如果借款人的现金收益大于4.9%，就选择等额本息，如果小于4.9%，就选择等额本金更好。
最佳提前还款年限，记住如下口诀。等额本金贷20年第5年还清；等额本金贷30年第7年还清；等额本息贷20年第6年还清；等额本息贷30年第8年还清。
