一开年，保利发展融资、拿地两不误，大有起步即加速之势。
文/每日财报 乐鹏
2月23日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）发布了定增预案的修订稿，拟募集的125亿元资金将投向14个项目。同一天，该公司以4.28亿元竞得苏州的一幅宅地。融资、拿地两不误，大有起步即加速之势。
为匹配“进三争一”的战略需求，保利发展在1月份已经完成了新一轮的人事及组织架构调整，亮点包括新设立了10个专务类岗位，地产平台公司董事长任命数量增加至22位，并安排总部的3位副总经理直接担任华东、华南区域内的子公司董事长等。
但是，2023年的保利发展真的会好么？
2023年的利润不容乐观
1月5日，保利发展（600048）发布2022年度业绩快报。2022年保利发展营业总收入2811.1亿元，同比下降1.37%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润180.1亿元，同比下跌32.86%。
根据克而瑞研究中心数据，保利发展2022年新增土地货值达2514.8亿元，位居行业第一。全口径销售金额4573亿元，权益金额3068亿元。对比2021年，保利发展新增土地货值3995.1亿元，同比下降37.05%；全口径销售金额5385亿元，同比下降15.08%；权益金额3716.1亿元，同比下降17.44%。
由于房地产预售房制度，房企当年收入往往是数年前卖出的房子取得预收账款（现在会计科目改为“合同负债”）结转而来的。具体时间与企业的交付周期有关，根据下表推算，保利发展当年收入与2年前的预收账款存在较好的吻合关系，合理预计，保利发展的交付周期通常是2年左右。
加上拿地、设计、开盘、封顶销售的时间为半年。由此推断，保利发展当年结算的收入，实际为2.5年前拿下的地。
2022年全年的收入大约为2018年6月至2019年6月所拿的地转化而来，2023年全年的收入大约为2019年6月至2020年6月所拿的地转化而来。
根据wind数据统计，2018年6月至2019年5月，保利发展共新增土地1030.717万平方米，总价值1390.94亿元，均价13494.88元，2019年6月至2020年5月，共新增土地1220.91万平方米，总价值1871.9亿元，均价15332元。均价增长了13.6%。
成本增加了，价格是否增加了？按照6个月销售的测算，对应分别6个月后的时间分别是2019年全年销售金额和2020年的销售金额。
根据公司年报数据，2019年1-12月，公司实现签约面积3123.12万平方米，实现签约金额4618.48亿元，均价14788元。2020年1-12月保利地产累计合约销售金额约达5028.5亿元，累计合约销售面积约为3409.2万平方米，均价14749.79元，和2019年略微下降，基本可以说是持平的。
一面是拿地价格平均上涨13.6%，而销售价格基本未变，2023年保利发展的毛利率承压，对应的则是2023年净利润承压也是顺理成章的事情。
2023年的保利发展，将交出什么样的业绩？答案其实早已在2020年写下，不过在2023年揭晓。
兄弟整合最好的时候
虽然业绩不容乐观，但是保利发展却迎来了解决历史性遗留问题的最好时机。
2022年12月30日，保利发展发布2023年度非公开发行A股股票预案。据悉，保利发展的发行对象为包括保利集团在内的不超过35名（含35名）的特定对象。其中，保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1亿元且不超过10亿元。
此时，最尴尬的应当是保利置业（0119.HK）。虽然都叫“保利”，但是二者本质是平级单位，在国企体系中，这种关系非常微妙。
2012年，保利发展和保利置业曾经有过一个协议，“为了避免同业竞争，保利集团做了规定，对于双方共同进入的上海、广州（佛山）、重庆和武汉4个城市，两家企业要协商发展，而今后，原则上，将不会再有新的交叉区域”。
2017年，保利发展曾经闹了一出“半日整合”的闹剧。原来是保利发展发布公告要收购保利置业，但是仅仅10个小时，这件事情就告吹了。
彼时主要是因为级别问题，本来见面是兄弟的，突然变成上下级，这个味道就不大好了。
但是，2023年的今天，保利系地产业务整合的时机完全到来。
在高管层面，总公司保利集团的核心高管都不在保利发展或者保利置业任职，和当初情况完全不同，行政掣肘的阻力会小很多。
其次，随着地产3年调整，保利置业的实力大不如前。以2023年1月的克尔瑞榜单为例，保利发展以275亿操盘额位居第一，面积达到317.7万平方米，而保利置业位列20位，操盘金额40.1亿元，面积30.8万平方米，面积仅为保利发展的十分之一。
在本轮地产调整过程中，二者的表现也不尽相同。保利发展逆势发展登顶第一，2022年12月单月，公司实现签约面积339.86万平方米，同比增加38.89%；实现签约金额571.74亿元，同比增加55.76%。而保利置业则不同。例如，2022年年初，保利置业董事会主席万宇清透露，2022年公司的销售目标，签约保底目标650亿元，同比增长15%。此外，保利置业还将坚持“十四五”期间再造一个保利置业的目标，争取期内达到销售1千亿。但是根据最新披露的信息，集团累计销售金额为502亿元，同比减少11%。
保利发展一个月的销售额就可以顶得上保利置业1年的销售！
本次保利发展增发，保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1亿元且不超过10亿元。用真金白银体现了对保利发展的支持。而保利置业曾多次触及“三条红线”问题，被迫出售资产以降低负债率，保利集团并没有出手“护犊子”，相比之下，态度一目了然。
“天时”：保利集团旗下地产 业务整合正当时，宏观地产政策趋于温和，国有企业内部整合做大做强的趋势越发明显。
“地利”：此时保利发展和保利置业体量已有天壤之别，整合顺理成章。
“人和”之前掣肘的人事问题已经不复存在，此时的整合就看管理层的决心了！
《每日财报》期待保利发展能够在本次地产调整中，完成十数年来未能完成的整合工作！
